这份报告显示，越南酒店市场正处于一个非常值得关注的阶段：复苏已转化为实质性增长，但未来面临着来自新供应的巨大压力。简而言之：市场正在走强，但2027-2029阶段的竞争将更加激烈。
概览：市场已超越单纯的复苏阶段
根据 CoStar 的数据，越南酒店市场目前在监测样本中约有 196,682 间客房。在过去的 12 个月里，入住率达到 61.2%，平均每日房价 (ADR) 为 118 美元，每间可售房收入 (RevPAR) 为 72 美元，总供应量约为 7,050 万间可用客房，总需求量约为 4,310 万间售出客房。
仅就 2026 年年初至今 (YTD) 而言，情况更加乐观：入住率达到 63.4%，ADR 达到 122.88 美元，RevPAR 达到 77.94 美元。与去年同期相比，入住率增长了 9.7%，ADR 增长了 12.4%，RevPAR 增长了 23.3%。
值得一提的是，这三个指标都在增长：入住率上升、房价上涨、RevPAR 提高。这表明市场不仅通过降价吸引游客来复苏，而且已经开始具备再次提价的能力。
与 2019 年相比，市场已有明显的复苏迹象。2019 年，入住率为 61.1%，ADR 为 109.89 美元，RevPAR 为 67.19 美元。2026 年 YTD 在入住率、房价和 RevPAR 方面均已超过 2019 年。但需要注意的是，这是 YTD 与全年的比较，因此仍需关注下半年的季节性因素。
顶级的服务质量和标志性的度假空间助力岘港富丽华度假村 (Furama Resort Danang) 迎接越南酒店市场的强劲增长势头。
需求增长快于供应 – 市场最积极的信号
2026 年 YTD，可用客房总供应量达到 3,523 万间夜，增长 2.9%；而售出客房总需求量达到 2,235 万间夜，增长 12.9%。
这是报告的关键点。
当需求增长快于供应时，市场就有条件提高入住率和价格。这就是 2026 年 YTD RevPAR 增长高达 23.3% 的原因。
但战略性的问题是：这种需求增长速度能否维持足够长的时间，以消化新的供应？
答案尚不确定，因为越南的酒店筹建项目（pipeline）规模依然庞大。
高端和中高端细分市场正引领增长
越南酒店市场目前正向中高端及以上细分市场倾斜。
* 豪华与超高端 (Luxury & Upper Upscale)：73,767 间客房，12 个月入住率 63.8%，ADR 154 美元，RevPAR 98 美元。
* 高端与中高端 (Upscale & Upper Midscale)：88,191 间客房，12 个月入住率 60.8%，ADR 79 美元，RevPAR 48 美元。
* 中端与经济型 (Midscale & Economy)：34,724 间客房，12 个月入住率 43.2%，ADR 41 美元，RevPAR 18 美元。
2026 年 YTD，豪华与超高端组入住率达到 66.0%，ADR 为 160.44 美元，RevPAR 为 105.85 美元，增长 24.5%。该组复苏势头强劲，反映了高端度假客、MICE（会展）、国际游客、高尔夫、康养和度假胜地的实力。
高端与中高端组的 RevPAR 增幅甚至更高，达到 52.51 美元，增长 27.0%。该组正受益于商务客、中高端度假客、团客以及预算适中的国际游客的复苏。
相反，中端与经济型市场是薄弱环节。2026 年 YTD，入住率仅为 43.3%，下降 9.5%；ADR 为 40.76 美元，增长 11.6%，但 RevPAR 仅增长 1.0%。值得注意的是，该细分市场的客房需求在 YTD 下降了 8.2%。
这表明目前越南酒店业的增长并不均衡。高端和中高端细分市场处于领先地位，而平价细分市场则面临来自小型酒店、服务式公寓、民宿、非传统住宿以及价格竞争的压力。
迎接 MICE 游客和高端商务客的强劲增长势头，岘港阿里亚纳国际会议中心 (Ariyana Convention Centre Danang) 通过举办国际级活动展示了其专业的运营能力。
新供应是最大的压力
报告指出，越南有 128 个在建项目，共计 38,208 间客房，相当于现有供应量的 19.4% 左右。这是一个非常庞大的筹建规模。
在过去的 12 个月里，市场已有 5,551 间客房投入运营。仅 2026 年 YTD，就有 2,918 间客房交付。
在建供应的结构也值得关注。根据 CoStar 的图表，筹建项目主要集中在高端、超高端和豪华细分市场。换句话说，新供应主要不是平价酒店，而是中高端和高端产品。
这既是一个好信号，也是一个警告。
好的一面是投资者仍然看好越南旅游业。
警告的一面是，如果需求增长不够快，四五星级酒店和高端度假村在未来几年可能会陷入价格竞争。
因此，越南的战略不能仅仅是“增建客房”。必须创造更多需求：航线、MICE、活动、康养、高尔夫、婚礼旅游、夜间经济、美食、购物以及延长逗留时间的产品。
南部运营效率更高，但中部和北部占据大部分供应
根据报告，越南中部和北部地区占监测样本客房总数的 69.2%，共 136,077 间；而越南南部占 30.8%，共 60,605 间。
然而，在运营效率方面，南部目前表现更好：
* 越南南部：12 个月入住率 64.2%，ADR 124.80 美元，RevPAR 80.10 美元，RevPAR 增长 23.3%。
* 越南中部和北部：12 个月入住率 59.2%，ADR 112.68 美元，RevPAR 66.71 美元，RevPAR 增长 18.8%。
这可能反映了胡志明市和南部市场在商务客、贸易、MICE、国际游客以及更稳定的城市需求方面的作用。
与此同时，中部和北部拥有庞大的客房规模、众多的度假目的地，且季节性更明显。该地区需要特别关注创造全年需求，尤其是在淡季。
岘港富丽华别墅 (Furama Villas Danang) 位于全国客房供应量最大的地区，率先实现体验多样化，以保持吸引力并优化全年运营。
利润复苏，但运营成本大幅上升
2024 年全服务酒店组的损益报告显示，总收入达到每间房 65,920 美元，增长 22.9%；营业毛利 (GOP) 达到每间房 25,824 美元，增长 34.9%；息税折旧摊销前利润 (EBITDA) 达到每间房 22,822 美元，增长 35.5%。GOP 利润率为 39.2%，EBITDA 利润率为 34.6%。
这是一个非常积极的信号。收入的增长已转化为更好的利润。
然而，成本也在大幅增加。值得注意的有：
* 人力成本占总收入的 24.3%。
* 销售与市场营销占 6.7%，增长 16.7%。
* 水电煤气费占 5.2%，增长高达 38.2%。
这一点对酒店业主非常重要。下一阶段不仅要增加收入，还要解决运营效率问题。
如果 ADR 增长，但能源、人力、OTA 佣金、维护和营销成本增长更快，利润将被侵蚀。
因此，酒店需要专注于：
* 节能；
* 优化人员编制；
* 增加直接预订；
* 减少对 OTA 的依赖；
* 更好的收益管理；
* 提高餐饮 (F&B) 效率；
* 自动化部分运营环节；
* 利用数据优化销售。
酒店收入不仅来自客房
2024 年全服务酒店的收入结构显示，客房收入占 65.6%，但餐饮也发挥了巨大作用：食品占 23.5%，饮料占 2.8%，其他餐饮占 2.8%。餐饮总计贡献了近 29.1% 的收入。
这是一个非常重要的论点。
它强化了酒店不应只卖客房的观点。特别是对于度假村、会议酒店和高端酒店，巨大的价值在于：
* 餐厅；
* 宴会；
* MICE；
* 康养；
* 水疗；
* 体验活动；
* 购物；
* 活动；
* 家庭服务；
* 社区服务。
这非常符合“旅游-购物-生活方式”模式。当酒店与餐饮、零售、康养、活动和当地产品良好连接时，每位客人的总价值将远高于仅销售客房。
除了住宿服务外，岘港富丽华度假村通过整合餐饮、美食、水疗和高端家庭体验服务生态系统，优化了每位游客的总价值。
酒店买卖市场流动性仍然较低（可能许多交易未公布）
报告记录 2026 年 YTD 仅有 1 笔交易，总价值 3,570 万美元，平均每间房 302,894 美元。2025 年也仅有 1 笔交易，价值 350 万美元，平均每间房 18,080 美元。
这表明越南酒店并购 (M&A) 市场的流动性仍然相当低，单笔交易不足以代表整个市场。
原因可能来自：
* 买卖双方的预期差异；
* 复杂的土地法律；
* 需要重组的资产；
* 资本成本；
* 疫情后现金流估值困难；
* 房地产价值与酒店运营效率之间的差异。
对于投资者而言，这表明需要谨慎。不应仅根据客房数量或位置对酒店进行估值。必须关注 EBITDA、现金流、目标市场、重新定位能力和追加投资成本。
重大战略意义
越南不应在“量”与“质”之间做选择
报告显示供应量巨大且持续增长。随着 38,208 间在建客房，越南仍需要足够大的游客量来消化这些产能。
但如果只追求数量，酒店将很容易陷入价格竞争。
因此，正确的方向是：
增加游客量以消化新供应，同时提高游客质量以提升 ADR、RevPAR 和利润。
这正是泰国、新加坡和许多主要目的地正在做的：不放弃数量，但专注于提升每位游客的价值。
MICE、康养、高尔夫、餐饮和活动将是关键
高端供应的增加意味着需要更多高消费游客。
应优先考虑的产品包括：
* MICE；
* 企业静修 (corporate retreat)；
* 奖励旅游 (incentive)；
* 高尔夫；
* 康养 (wellness)；
* 医疗康养 (medical wellness)；
* 目的地婚礼；
* 节庆；
* 美食旅游；
* 体育旅游；
* 邮轮；
* 家庭度假村；
* 长期逗留；
* 豪华自由行 (FIT)。
这些产品不仅能填补客房，还能产生餐饮、活动、交通、水疗、购物和辅助服务收入。
推广体育旅游产品和社区活动是助力富丽华-阿里亚纳岘港建筑群 (Furama – Ariyana Danang Complex) 吸引高质量客流并优化总收入的关键。
中端与经济型细分市场需要重新定位
该细分市场目前最弱。入住率低，需求下降，RevPAR 几乎没有增长。如果不重新定位，该组将陷入双重压力：
* 高端客转向四五星级细分市场；
* 价格敏感型客转向公寓、民宿、短租别墅。
中端酒店需要专注于：
* 国内商务客；
* 家庭组；
* 体育团；
* 学生；
* 长期逗留客；
* 干净、安全、价格合理的产品；
* 简单但明确的当地体验。
投资者需对新项目保持谨慎
面对接近现有供应量 20% 的筹建规模，新酒店项目必须非常清晰地回答以下问题：
* 客人从哪里来？
* 乘坐哪条航线？
* 住多少晚？
* 消费多少？
* 差异化产品是什么？
* 是否有 MICE？
* 是否有足够强大的餐饮？
* 是否有周边生态系统？
* 能否在淡季高效运营？
只要有好的地段，盖好漂亮的酒店然后等客来的时代已经过去了。
最大的难题是创造旺季以外的需求
月度入住率图表显示市场具有明显的季节性。2026 年初的几个月非常积极，但为了消化巨大的供应，越南必须创造全年的稳定需求。
这要求根据长期战略组织活动日程、航线、MICE、节庆、体育、美食、康养和夜间活动。
对酒店企业的启示
对于酒店和度假村，这份报告传达了一些非常明确的信息。
第一，不应只追求入住率。随着 RevPAR 的良好增长，需要保护 ADR 并专注于有支付能力的细分市场。
第二，餐饮和体验必须成为增长中心，因为客房收入不再是唯一的收入来源。
第三，必须非常严格地管理能源和人力成本，因为水电费和人工是可能侵蚀利润的项目。
第四，直接预订和 CRM 需要加大投入，以减少对 OTA 的依赖并提高交叉销售服务的能力。
第五，酒店需要参与目的地生态系统，不能孤立存在。客人在酒店住宿，但在餐厅、购物中心、水疗中心、旅游团、活动、购物和当地体验中消费。谁能连接这个生态系统，谁就能保留更高的价值。
通过“春节乡村集市”空间将餐饮和本土文化转变为体验中心，岘港富丽华度假村巩固了其在为中部旅游创造可持续需求方面的领先地位。
结论
2026 年 7 月 25 日的 CoStar 报告显示，越南酒店市场正经历非常积极的一年：入住率、ADR 和 RevPAR 均在增长；客房需求增长快于供应；高端和中高端细分市场强劲复苏；全服务酒店的利润显著改善。
但同时，报告也发出了一个重要警告：新供应依然庞大，有超过 38,000 间在建客房。如果不继续扩大市场、增加国际游客、发展 MICE、活动、康养、高尔夫、餐饮和体验生态系统，市场在未来几年可能会面临价格竞争压力。
因此，越南酒店业的正确战略不是仅仅增加客房数量或游客数量。
正确的战略是：
创造更多理由让客人到来、停留更久、消费更多并多次回头。
这也是越南酒店业需要从“卖房思维”转向“构建体验生态系统思维”的时候，住宿只是更大价值链的起点。
