このレポートは、ベトナムのホテル市場が非常に注目すべき段階にあることを示しています。回復が実質的な成長へと転じましたが、前方には新規供給による大きな圧力が控えています。端的に言えば、市場は強化されていますが、2027年から2029年にかけての競争はより激化するでしょう。
概要：市場は単なる回復期を脱した
CoStarによると、ベトナムのホテル市場は現在、追跡サンプル内で約196,682室を擁しています。直近12ヶ月間で、客室稼働率は61.2%、ADR（平均客室単価）は118ドル、RevPAR（販売可能客室1室あたりの収益）は72ドルに達しました。総供給量は約7,050万室（提供可能客室数）、総需要は約4,310万室（販売客室数）となっています。
2026年年初来（YTD）に限れば、状況はさらにポジティブです。稼働率は63.4%、ADRは122.88ドル、RevPARは77.94ドルに達しました。前年同期比で、稼働率は9.7%増、ADRは12.4%増、RevPARは23.3%増となりました。
特筆すべきは、稼働率、客室単価、RevPARの3つの指標がすべて上昇している点です。これは、市場が単に価格を下げて客を呼び戻すことで回復しているのではなく、再び価格を引き上げる力を持ち始めたことを示しています。
2019年と比較しても、明らかな回復の兆しが見られます。2019年の稼働率は61.1%、ADRは109.89ドル、RevPARは67.19ドルでした。2026年YTDは現在、稼働率、客室単価、RevPARのすべてにおいて当時を上回っています。ただし、これはYTDと通年との比較であるため、下半期の季節要因を継続して注視する必要があります。
一流のサービス品質と象徴的なリゾート空間により、フラマリゾート・ダナンはベトナムのホテル市場の力強い成長の波を先取りしています。
需要が供給を上回るペースで増加 — 市場における最もポジティブな兆候
2026年YTDにおいて、総提供可能客室数は3,523万室（ルームナイト）で2.9%増となった一方、総販売客室数は2,235万室で12.9%増となりました。
これが本レポートの鍵となるポイントです。
需要が供給よりも速く増加すると、市場は稼働率と価格を改善できる条件が整います。これが、2026年YTDにRevPARが23.3%も上昇した理由です。
しかし、戦略的な問いは「この需要の増加スピードが、新規供給を吸収するのに十分な期間維持されるか？」ということです。
ベトナムのホテル開発パイプラインは依然として非常に大きいため、答えはまだ不透明です。
ラグジュアリーおよびアッパーアップスケール部門が成長を牽引
ベトナムのホテル市場は現在、中高級以上のセグメントに強く傾斜しています。
* ラグジュアリー＆アッパーアップスケール：73,767室、12ヶ月稼働率63.8%、ADR 154ドル、RevPAR 98ドル。
* アップスケール＆アッパーミッドスケール：88,191室、12ヶ月稼働率60.8%、ADR 79ドル、RevPAR 48ドル。
* ミッドスケール＆エコノミー：34,724室、12ヶ月稼働率43.2%、ADR 41ドル、RevPAR 18ドル。
2026年YTDにおいて、ラグジュアリー＆アッパーアップスケール群は稼働率66.0%、ADR 160.44ドル、RevPAR 105.85ドル（24.5%増）を達成しました。このグループは非常に良好に回復しており、高級レジャー客、MICE、外国人観光客、ゴルフ、ウェルネス、リゾート地の強さを反映しています。
アップスケール＆アッパーミッドスケール群はさらに高いRevPAR成長率を示し、52.51ドル（27.0%増）に達しました。このグループは、ビジネス客、中高級レジャー客、団体客、および手頃な予算の外国人観光客の回復から恩恵を受けています。
対照的に、ミッドスケール＆エコノミーは弱点となっています。2026年YTDの稼働率はわずか43.3%（9.5%減）、ADRは40.76ドル（11.6%増）でしたが、RevPARはわずか1.0%の増加にとどまりました。注目すべきは、このセグメントの客室需要がYTDで8.2%減少したことです。
これは、現在のベトナムのホテル成長が不均一であることを示しています。高級および中高級セグメントが牽引する一方で、大衆向けセグメントは小規模ホテル、サービスアパートメント、ホームステイ、非伝統的な宿泊施設、および価格競争からの圧力にさらされています。
MICEおよび高級ビジネス客の力強い成長を先取りし、アリヤナ・ダナン国際会議場は国際的なイベントを通じてプロフェッショナルな運営能力を証明しています。
新規供給が最大の圧力に
レポートによると、ベトナムでは128のプロジェクトが建設中で、合計38,208室に上ります。これは既存供給量の約19.4%に相当し、非常に大きなパイプラインです。
直近12ヶ月間で、5,551室が稼働を開始しました。2026年YTDだけでも、2,918室が引き渡されています。
建設中の供給構造も注目に値します。CoStarのチャートによると、パイプラインは主にアップスケール、アッパーアップスケール、ラグジュアリーの各セグメントに集中しています。言い換えれば、新規供給の主流は大衆向けホテルではなく、中高級および高級製品です。
これは良い兆候であると同時に、警告でもあります。
投資家が依然としてベトナム観光を信じているという点では良い兆候です。
しかし、需要が十分に速く増加しなければ、4〜5つ星ホテルや高級リゾートが今後数年間で価格競争に陥る可能性があるという警告でもあります。
したがって、ベトナムの戦略は単に「客室を増やす」ことだけではいけません。航空路線、MICE、イベント、ウェルネス、ゴルフ、ウェディング観光、ナイトエコノミー、グルメ、ショッピング、そして滞在時間を延ばす製品など、さらなる需要を創出する必要があります。
南部は運営効率が高い一方、中部・北部は供給の大部分を占める
レポートによると、ベトナム中部・北部エリアは追跡サンプル内の全客室数の69.2%（136,077室）を占め、ベトナム南部は30.8%（60,605室）を占めています。
しかし、運営効率に関しては、現在南部の方が優れています。
* ベトナム南部：12ヶ月稼働率64.2%、ADR 124.80ドル、RevPAR 80.10ドル、RevPAR成長率23.3%。
* ベトナム中部・北部：12ヶ月稼働率59.2%、ADR 112.68ドル、RevPAR 66.71ドル、RevPAR成長率18.8%。
これは、ホーチミン市および南部市場が、ビジネス、貿易、MICE、外国人観光客、およびより安定した都市需要において果たしている役割を反映している可能性があります。
一方で、中部と北部は客室規模が非常に大きく、多くのリゾート地があり、季節性がより明確です。この地域は、特にオフシーズンにおける通年の需要創出に細心の注意を払う必要があります。
国内最大の客室供給量を誇るエリアに位置するフラマ・ヴィラズ・ダナンは、魅力を維持し通年での運営を最適化するために、多様な体験を先駆けて提供しています。
収益は回復しているが、運営コストが急増
2024年のフルサービスホテルの損益（P&L）レポートによると、総売上高は1室あたり65,920ドル（22.9%増）、GOP（営業粗利益）は1室あたり25,824ドル（34.9%増）、EBITDAは1室あたり22,822ドル（35.5%増）に達しました。GOP率は39.2%、EBITDA率は34.6%となっています。
これは非常にポジティブな兆候です。売上の増加がより高い利益へと変換されています。
しかし、コストも大幅に上昇しています。特に注目すべきは以下の点です。
* 人件費が総売上の24.3%を占めている。
* セールス＆マーケティング費が6.7%を占め、16.7%増加。
* 光熱費が5.2%を占め、38.2%も増加。
この点はホテルオーナーにとって非常に重要です。これからのフェーズは単に売上を伸ばすだけでなく、運営の生産性の問題でもあります。
ADRが上がっても、エネルギーコスト、人件費、OTA手数料、メンテナンス、マーケティング費用がそれ以上に速く増加すれば、利益は削られてしまいます。
そのため、ホテルは以下の点に集中する必要があります。
* 省エネ対策
* 人員配置の最適化
* 直接予約（ダイレクトブッキング）の増加
* OTAへの依存度の低減
* レベニューマネジメントの強化
* 飲食（F&B）部門の効率向上
* 一部の運営工程の自動化
* データ活用による販売の最適化
ホテルの収益は客室だけではない
2024年のフルサービスホテルの収益構造を見ると、客室収益が65.6%を占めていますが、F&Bも大きな役割を果たしています。料理が23.5%、飲料が2.8%、その他のF&Bが2.8%で、F&B全体で収益の約29.1%を占めています。
これは非常に重要な論点です。
ホテルは客室を売るだけにとどまるべきではないという見解を裏付けています。特にリゾート、コンベンションホテル、高級ホテルにおいて、大きな価値は以下にあります。
* レストラン
* 宴会
* MICE
* ウェルネス
* スパ
* 体験アクティビティ
* ショッピング
* イベント
* ファミリー向けサービス
* コミュニティサービス
これは「トラベル – ショッピング – ライフスタイル」モデルと非常によく合致しています。ホテルがF&B、小売、ウェルネス、イベント、地元の産品と上手くつながれば、顧客一人あたりの総価値は、客室だけを販売する場合よりもはるかに高くなります。
宿泊サービスに加え、フラマリゾート・ダナンはF&B、グルメ、スパ、高級ファミリー体験サービスのエコシステムを統合することで、旅行者一人あたりの総価値を最適化しています。
ホテル売買市場の流動性は依然として低い（公表されていない取引が多い可能性）
レポートによると、2026年YTDの取引はわずか1件で、総額3,570万ドル、1室平均302,894ドルでした。2025年も1件のみで、350万ドル、1室平均18,080ドルでした。
これは、ベトナムのホテルM&A市場の流動性がまだ低く、個別の取引だけでは市場全体を代表するには不十分であることを示しています。
その理由としては、以下が考えられます。
* 買い手と売り手の期待価格の乖離
* 複雑な土地法務
* 事業再構築が必要な資産
* 資本コスト
* コロナ後のキャッシュフロー評価の難しさ
* 不動産価値とホテル運営効率の乖離
投資家にとって、これは慎重さが必要であることを示唆しています。客室数や立地だけでホテルを評価すべきではありません。EBITDA、キャッシュフロー、ターゲット市場、リポジショニングの可能性、および追加投資コストを見る必要があります。
大きな戦略的示唆
ベトナムは「量」と「質」のどちらかを選ぶべきではない
このレポートは、供給が非常に大きく、増加し続けていることを示しています。建設中の38,208室を抱えるベトナムは、稼働率を吸収するために依然として十分な客数を必要としています。
しかし、数だけを追い求めれば、ホテルは容易に価格競争に陥ります。
したがって、正しい方向性は以下の通りです。
新規供給を吸収するために客数を増やす一方で、ADR、RevPAR、および利益を向上させるために客の質を高める。
これはタイ、シンガポール、および多くの主要な目的地が行っていることです。数をあきらめるのではなく、旅行者一人あたりの価値を高めることに集中しています。
MICE、ウェルネス、ゴルフ、F&B、およびイベントが鍵となる
高級供給の増加は、より多くの高支出客が必要であることを意味します。
優先すべき製品には以下が含まれます。
* MICE
* コーポレート・リトリート
* インセンティブ旅行
* ゴルフ
* ウェルネス
* メディカル・ウェルネス
* デスティネーション・ウェディング
* フェスティバル
* ガストロノミー・ツーリズム
* スポーツ・ツーリズム
* クルーズ
* ファミリー・リゾート
* ロングステイ（長期滞在）
* ラグジュアリーFIT（個人旅行）
これらの製品は、客室を埋めるだけでなく、F&B、イベント、送迎、スパ、ショッピング、および付帯サービスの収益も創出します。
スポーツツーリズム製品やコミュニティイベントの推進は、フラマ・アリヤナ・ダナン・コンプレックスが質の高い顧客を引き付け、全体的な収益を最適化するための鍵となります。
ミッドスケール＆エコノミー部門はリポジショニングが必要
このセグメントは現在最も脆弱です。稼働率は低く、需要は減少し、RevPARはほとんど伸びていません。リポジショニングを行わなければ、このグループは2つの圧力の間に挟まれることになります。
* 4〜5つ星セグメントへ移行する高級客
* アパートメント、ホームステイ、短期レンタルヴィラへ移行する価格に敏感な客
ミッドスケールホテルは以下に集中する必要があります。
* 国内ビジネス客
* ファミリー層
* スポーツ団体
* 学生・若年層
* 長期滞在客
* 清潔、安全、適正価格の製品
* シンプルだが明確なローカル体験
投資家は新規プロジェクトに慎重であるべき
既存供給の約20%に相当するパイプラインがある中で、新規ホテルプロジェクトは以下の問いに明確に答える必要があります。
* 顧客はどこから来るのか？
* どの航空路線を利用するのか？
* 何泊するのか？
* いくら支出するのか？
* 製品の差別化要因は何か？
* MICEはあるか？
* 十分に強力なF&Bはあるか？
* 周辺にエコシステムはあるか？
* オフシーズンに効率的に運営できるか？
良い土地を持ち、美しいホテルを建てれば客が来るのを待つだけの時代は終わりました。
最大の課題はオフシーズンの需要創出
月別の稼働率チャートは、市場に明確な季節性があることを示しています。2026年の最初の数ヶ月は非常にポジティブですが、膨大な供給を吸収するためには、ベトナムは年間を通じて安定した需要を創出する必要があります。
これには、イベントカレンダー、航空路線、MICE、フェスティバル、スポーツ、グルメ、ウェルネス、およびナイトアクティビティを長期的な戦略に基づいて組織することが求められます。
ホテル企業への示唆
ホテルやリゾートにとって、このレポートはいくつかの非常に明確なメッセージを伝えています。
第一に、稼働率だけを追い求めるべきではありません。RevPARが良好に伸びている今、ADRを保護し、支払い能力のあるセグメントに集中する必要があります。
第二に、客室収益が唯一の収益源ではなくなっているため、F&Bと体験を成長の中心に据える必要があります。
第三に、光熱費や人件費は利益を削る要因となるため、これらを非常に厳格に管理する必要があります。
第四に、OTAへの依存を減らし、サービスのクロスセル能力を高めるために、直接予約とCRM（顧客関係管理）にさらに投資する必要があります。
第五に、ホテルは単独で存在するのではなく、目的地のエコシステムに参加する必要があります。客はホテルに滞在しますが、レストラン、ショッピングセンター、スパ、ツアー、イベント、ショッピング、および地元の体験で支出します。そのエコシステムを繋ぐことができる者が、より高い価値を維持できます。
「テトの田舎市場」空間を通じてF&Bと現地文化を体験の中心に変えることで、フラマリゾート・ダナンは中部ベトナム観光の持続可能な需要創出における主導的な地位を確立しています。
結論
2026年7月25日付のCoStarレポートは、ベトナムのホテル市場が非常にポジティブな1年を過ごしていることを示しています。稼働率、ADR、RevPARはいずれも上昇し、客室需要は供給よりも速く増加しています。高級および中高級セグメントは力強く回復し、フルサービスホテルの利益は明らかに改善しています。
しかし同時に、レポートは重要な警告も発しています。38,000室以上の建設中物件があり、新規供給は依然として非常に膨大です。市場の拡大、外国人客の増加、MICE、イベント、ウェルネス、ゴルフ、F&B、および体験のエコシステムの開発を継続しなければ、市場は今後数年間で価格競争の圧力に直面する可能性があります。
したがって、ベトナムのホテルにとっての正しい戦略は、単に客室数や客数を増やすことではありません。
正しい戦略とは：
客が訪れ、より長く滞在し、より多く支出し、そしてより多く再訪するための理由をさらに創り出すことです。
今こそ、ベトナムのホテル業界は「客室を売る思考」から、宿泊がより大きな価値連鎖の出発点に過ぎない「体験のエコシステムを創造する思考」へと力強く転換する必要があります。
