Этот отчет показывает, что гостиничный рынок Вьетнама находится на очень примечательном этапе: восстановление перешло в реальный рост, но впереди ожидает серьезное давление со стороны нового предложения. Вкратце: рынок крепнет, но конкуренция в период 2027–2029 годов станет гораздо более жесткой.
Общая картина: Рынок вышел за рамки простого восстановления
Согласно данным CoStar, гостиничный рынок Вьетнама в настоящее время насчитывает около 196 682 номеров в отслеживаемой выборке. За последние 12 месяцев заполняемость составила 61,2%, ADR (средняя цена за номер) — 118 долларов США, RevPAR (доход на доступный номер) — 72 доллара США, при общем предложении около 70,5 млн доступных номеро-ночей и общем спросе около 43,1 млн проданных номеро-ночей.
В частности, за период с начала 2026 года (YTD 2026) картина еще более позитивная: заполняемость достигла 63,4%, ADR — 122,88 доллара США, RevPAR — 77,94 доллара США. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года заполняемость выросла на 9,7%, ADR — на 12,4%, RevPAR — на 23,3%.
Стоит отметить, что выросли все три показателя: заполняемость, цена номера и RevPAR. Это свидетельствует о том, что рынок не просто восстанавливается за счет снижения цен для привлечения клиентов, но и начал демонстрировать способность к повторному повышению цен.
По сравнению с 2019 годом рынок демонстрирует явные признаки восстановления. В 2019 году заполняемость составляла 61,1%, ADR — 109,89 доллара США, RevPAR — 67,19 доллара США. Показатели YTD 2026 в настоящее время выше по заполняемости, цене номера и RevPAR. Однако следует учитывать, что это сравнение текущего периода с полным годом, поэтому необходимо продолжать мониторинг сезонных факторов во второй половине года.
Первоклассное качество обслуживания и культовое пространство для отдыха помогают курорту Furama Resort Da Nang опережать мощный рост гостиничного рынка Вьетнама.
Спрос растет быстрее предложения — самый позитивный сигнал рынка
За период YTD 2026 общее предложение доступных номеров составило 35,23 млн номеро-ночей, увеличившись на 2,9%; в то время как общий спрос на проданные номера составил 22,35 млн номеро-ночей, увеличившись на 12,9%.
Это ключевой момент отчета.
Когда спрос растет быстрее предложения, у рынка появляются условия для улучшения заполняемости и цен. Именно поэтому RevPAR вырос на 23,3% в период YTD 2026.
Но стратегический вопрос заключается в следующем: сохранится ли такая скорость роста спроса достаточно долго, чтобы поглотить новое предложение?
Ответ неоднозначен, так как портфель строящихся отелей во Вьетнаме по-прежнему очень велик.
Премиальный и средне-высокий сегменты лидируют в росте
Гостиничный рынок Вьетнама в настоящее время сильно смещен в сторону сегментов от средне-высокого и выше.
* Luxury & Upper Upscale: 73 767 номеров, заполняемость за 12 месяцев 63,8%, ADR 154 доллара США, RevPAR 98 долларов США.
* Upscale & Upper Midscale: 88 191 номер, заполняемость за 12 месяцев 60,8%, ADR 79 долларов США, RevPAR 48 долларов США.
* Midscale & Economy: 34 724 номера, заполняемость за 12 месяцев 43,2%, ADR 41 доллар США, RevPAR 18 долларов США.
В период YTD 2026 группа Luxury & Upper Upscale достигла заполняемости 66,0%, ADR 160,44 доллара США, RevPAR 105,85 доллара США, что на 24,5% больше. Эта группа восстанавливается очень хорошо, отражая силу сегмента высококлассного отдыха, MICE, иностранных туристов, гольфа, велнеса и курортных направлений.
Группа Upscale & Upper Midscale показала еще более высокий рост RevPAR, достигнув 52,51 доллара США, что на 27,0% больше. Эта группа выигрывает от восстановления делового туризма, средне-высокого сегмента отдыха, групповых туров и иностранных туристов с умеренным бюджетом.
Напротив, сегмент Midscale & Economy является слабым местом. В период YTD 2026 заполняемость составила всего 43,3%, снизившись на 9,5%; ADR составил 40,76 доллара США, увеличившись на 11,6%, но RevPAR вырос всего на 1,0%. Примечательно, что спрос на номера в этом сегменте за текущий период снизился на 8,2%.
Это показывает, что рост в гостиничном секторе Вьетнама сейчас неравномерен. Премиальный и средне-высокий сегменты лидируют, в то время как бюджетный сегмент находится под давлением со стороны малых отелей, сервисных апартаментов, хоумстеев, нетрадиционных средств размещения и ценовой конкуренции.
Опережая мощный рост потока MICE и высокопоставленных деловых гостей, Международный конференц-центр Ariyana Da Nang подтверждает свой профессиональный операционный потенциал на мероприятиях международного уровня.
Новое предложение — самое большое давление
В отчете отмечается, что во Вьетнаме на стадии строительства находится 128 проектов с общим количеством 38 208 номеров, что эквивалентно примерно 19,4% от существующего предложения. Это очень большой объем строящихся объектов.
За последние 12 месяцев на рынок было введено 5 551 номер. Только за период YTD 2026 было сдано 2 918 номеров.
Структура строящегося предложения также весьма примечательна. Согласно графику CoStar, основной объем новых объектов сосредоточен в сегментах Upscale, Upper Upscale и Luxury. Иными словами, новое предложение — это не бюджетные отели, а продукты средне-высокого и премиального классов.
Это одновременно и хороший сигнал, и предупреждение.
Хороший — потому что инвесторы по-прежнему верят в туризм Вьетнама.
Предупреждение — потому что если спрос не будет расти достаточно быстро, сегмент 4–5 звезд и высококлассные курорты могут столкнуться с ценовой конкуренцией в ближайшие несколько лет.
Поэтому стратегия Вьетнама не может заключаться только в «строительстве новых номеров». Она должна заключаться в создании дополнительного спроса: авиасообщение, MICE, мероприятия, велнес, гольф, свадебный туризм, ночная экономика, гастрономия, шопинг и продукты, увеличивающие продолжительность пребывания.
Юг демонстрирует лучшую операционную эффективность, но Центр и Север занимают большую часть предложения
Согласно отчету, регион Центрального и Северного Вьетнама занимает 69,2% от общего количества номеров в выборке (136 077 номеров), в то время как Южный Вьетнам занимает 30,8% (60 605 номеров).
Однако с точки зрения операционной эффективности Юг сейчас выглядит лучше:
* Южный Вьетнам: заполняемость за 12 месяцев 64,2%, ADR 124,80 доллара США, RevPAR 80,10 доллара США, рост RevPAR 23,3%.
* Центральный и Северный Вьетнам: заполняемость за 12 месяцев 59,2%, ADR 112,68 доллара США, RevPAR 66,71 доллара США, рост RevPAR 18,8%.
Это может отражать роль Хошимина и южных рынков с их деловыми, торговыми, MICE-потоками, иностранными туристами и более стабильным городским спросом.
В то же время Центр и Север обладают огромным номерным фондом, множеством курортных направлений и более выраженной сезонностью. Это регион, которому необходимо уделять особое внимание созданию круглогодичного спроса, особенно в низкий сезон.
Расположенный в регионе с самым большим предложением номеров в стране, комплекс Furama Villas Da Nang является пионером в разнообразии впечатлений для поддержания привлекательности и оптимизации круглогодичной работы.
Прибыль восстанавливается, но операционные расходы резко растут
Отчет P&L (прибыли и убытки) группы отелей с полным спектром услуг (full-service) за 2024 год показывает, что общая выручка достигла 65 920 долларов США на номер, увеличившись на 22,9%; GOP (валовая операционная прибыль) составила 25 824 доллара США на номер, увеличившись на 34,9%; EBITDA составила 22 822 доллара США на номер, увеличившись на 35,5%. Маржа GOP достигла 39,2%, EBITDA — 34,6%.
Это очень позитивный сигнал. Рост выручки трансформировался в более высокую прибыль.
Однако расходы также значительно выросли. Стоит отметить:
* Расходы на персонал составляют 24,3% от общей выручки.
* Продажи и маркетинг составляют 6,7%, рост на 16,7%.
* Коммунальные услуги составляют 5,2%, рост на 38,2%.
Этот момент очень важен для владельцев отелей. Следующий этап — это не только рост выручки, но и вопрос операционной эффективности.
Если ADR растет, но затраты на электроэнергию, персонал, комиссии OTA, техническое обслуживание и маркетинг растут быстрее, прибыль будет съедаться.
Поэтому отелям необходимо сосредоточиться на:
* энергосбережении;
* оптимизации штатного расписания;
* увеличении прямых бронирований;
* снижении зависимости от OTA;
* более качественном управлении доходами;
* повышении эффективности F&B (ресторанной службы);
* автоматизации некоторых этапов работы;
* использовании данных для оптимизации продаж.
Доходы отелей поступают не только от продажи номеров
Структура выручки отелей с полным спектром услуг в 2024 году показывает, что доход от номеров составляет 65,6%, но F&B также играет огромную роль: еда — 23,5%, напитки — 2,8%, прочие услуги F&B — 2,8%. В общей сложности F&B приносит почти 29,1% выручки.
Это очень важный аргумент.
Он подкрепляет мнение о том, что отели не должны продавать только номера. Особенно для курортов, конференц-отелей и отелей премиум-класса большая ценность заключается в:
* ресторанах;
* банкетах;
* MICE;
* велнесе;
* спа;
* активном отдыхе и впечатлениях;
* шопинге;
* мероприятиях;
* семейных услугах;
* общественных услугах.
Это отлично вписывается в модель Travel – Shopping – Lifestyle. Когда отель успешно интегрируется с F&B, ритейлом, велнесом, мероприятиями и местными продуктами, общая ценность на одного гостя будет намного выше, чем при продаже только номера.
Помимо услуг по размещению, Furama Resort Da Nang оптимизирует общую ценность для каждого туриста благодаря интеграции экосистемы F&B, гастрономии, спа и высококлассных семейных впечатлений.
Рынок купли-продажи отелей по-прежнему имеет низкую ликвидность (возможно, многие сделки не афишируются)
В отчете зафиксирована только 1 сделка в период YTD 2026 на общую сумму 35,7 млн долларов США, в среднем 302 894 доллара США за номер. В 2025 году также была только 1 сделка стоимостью 3,5 млн долларов США, в среднем 18 080 долларов США за номер.
Это свидетельствует о том, что рынок M&A (слияний и поглощений) отелей во Вьетнаме все еще имеет довольно низкую ликвидность, и единичные сделки не могут представлять весь рынок.
Причины могут заключаться в:
* разрыве в ожиданиях между покупателем и продавцом;
* сложных юридических вопросах, связанных с землей;
* необходимости реструктуризации активов;
* стоимости капитала;
* сложности оценки денежных потоков после Covid;
* разнице между стоимостью недвижимости и операционной эффективностью отеля.
Для инвесторов это означает необходимость осторожности. Не стоит оценивать отель только по количеству номеров или местоположению. Необходимо смотреть на EBITDA, денежный поток, целевой рынок, возможность репозиционирования и дополнительные инвестиционные затраты.
Крупные стратегические выводы
Вьетнаму не стоит выбирать между «количеством» и «качеством»
Этот отчет показывает, что предложение огромно и продолжает расти. С учетом 38 208 строящихся номеров Вьетнаму по-прежнему нужен достаточно большой поток туристов для обеспечения заполняемости.
Но если гнаться только за количеством, отели легко впадут в ценовую конкуренцию.
Поэтому правильное направление:
Увеличивать количество туристов для поглощения нового предложения, но повышать качество туристов для роста ADR, RevPAR и прибыли.
Это то, что делают Таиланд, Сингапур и многие другие крупные направления: не отказываясь от массовости, они сосредотачиваются на повышении ценности каждого туриста.
MICE, велнес, гольф, F&B и мероприятия станут ключом к успеху
Рост предложения в премиальном сегменте означает необходимость привлечения большего количества высокооплачиваемых гостей.
Приоритетными продуктами должны стать:
* MICE;
* корпоративные выезды (corporate retreat);
* инсентив-туры;
* гольф;
* велнес;
* медицинский велнес;
* свадебный туризм;
* фестивали;
* гастрономический туризм;
* спортивный туризм;
* круизы;
* семейные курорты;
* длительное проживание (long-stay);
* люксовый FIT (индивидуальный туризм).
Эти продукты не только заполняют номера, но и приносят доход от F&B, мероприятий, транспорта, спа, шопинга и сопутствующих услуг.
Продвижение продуктов спортивного туризма и общественных мероприятий является ключом, помогающим комплексу Furama — Ariyana Da Nang привлекать качественный поток гостей и оптимизировать общую выручку.
Сегмент Midscale & Economy нуждается в репозиционировании
Этот сегмент сейчас самый слабый. Низкая заполняемость, падающий спрос, RevPAR практически не растет. Без репозиционирования эта группа окажется зажатой между двумя силами:
* премиальные гости уходят в сегмент 4–5 звезд;
* чувствительные к цене гости переходят в апартаменты, хоумстеи и виллы для краткосрочной аренды.
Отелям среднего сегмента (midscale) нужно сосредоточиться на:
* внутреннем деловом туризме;
* семейных группах;
* спортивных командах;
* школьниках/студентах;
* гостях на длительный срок;
* чистых, безопасных продуктах по разумной цене;
* простых, но понятных локальных впечатлениях.
Инвесторам следует быть осторожными с новыми проектами
При наличии портфеля строящихся объектов в размере почти 20% от существующего предложения, новые гостиничные проекты должны давать очень четкие ответы на вопросы:
* Откуда придут гости?
* Какими авиалиниями они прилетят?
* На сколько ночей они останутся?
* Сколько они потратят?
* В чем уникальность продукта?
* Есть ли MICE-составляющая?
* Достаточно ли силен блок F&B?
* Есть ли вокруг экосистема?
* Может ли отель эффективно работать в низкий сезон?
Времена, когда достаточно было иметь красивый участок земли, построить красивый отель и ждать гостей, прошли.
Главная задача — создание спроса вне высокого сезона
График ежемесячной заполняемости показывает четкую сезонность рынка. Некоторые месяцы начала 2026 года были очень позитивными, но чтобы поглотить огромное предложение, Вьетнам должен создать стабильный спрос в течение всего года.
Это требует, чтобы календарь мероприятий, авиамаршруты, MICE, фестивали, спорт, гастрономия, велнес и ночная активность организовывались в соответствии с долгосрочной стратегией.
Выводы для гостиничного бизнеса
Для отелей и курортов этот отчет несет несколько очень четких сигналов.
Во-первых, не стоит гнаться только за заполняемостью. При хорошем росте RevPAR необходимо защищать ADR и ориентироваться на сегменты с высокой платежеспособностью.
Во-вторых, F&B и впечатления должны стать центром роста, так как доход от номеров больше не является единственным источником прибыли.
В-третьих, необходимо очень строго управлять затратами на электроэнергию и персонал, так как коммунальные услуги и оплата труда — это те статьи, которые могут съесть прибыль.
В-четвертых, необходимо больше инвестировать в прямые бронирования и CRM, чтобы снизить зависимость от OTA и повысить возможности перекрестных продаж услуг.
В-пятых, отели должны участвовать в экосистеме дестинации, они не могут стоять особняком. Гости живут в отеле, но тратят деньги в ресторанах, торговых центрах, спа, на турах, мероприятиях, шопинге и местных развлечениях. Тот, кто сможет подключиться к этой экосистеме, сохранит более высокую ценность.
Превращая F&B и местную культуру в центр впечатлений через пространство Тетского деревенского рынка, Furama Resort Da Nang подтверждает свою лидирующую позицию в создании устойчивого спроса для туризма Центрального Вьетнама.
Заключение
Отчет CoStar от 25 июля 2026 года показывает, что для гостиничного рынка Вьетнама этот год складывается очень удачно: заполняемость, ADR и RevPAR растут; спрос на номера растет быстрее предложения; премиальный и средне-высокий сегменты активно восстанавливаются; прибыль отелей с полным спектром услуг заметно улучшилась.
Но в то же время отчет посылает важное предупреждение: новое предложение по-прежнему очень велико — более 38 000 номеров находятся в стадии строительства. Если не продолжать расширять рынок, увеличивать поток иностранных туристов, развивать MICE, мероприятия, велнес, гольф, F&B и экосистемы впечатлений, рынок может столкнуться с давлением ценовой конкуренции в ближайшие несколько лет.
Поэтому правильная стратегия для вьетнамских отелей — это не просто увеличение количества номеров или количества гостей.
Правильная стратегия:
Создавать больше причин для того, чтобы гости приезжали, оставались дольше, тратили больше и возвращались чаще.
Наступило время, когда гостиничной индустрии Вьетнама необходимо решительно перейти от мышления «продажи номеров» к мышлению «созидания экосистемы впечатлений», где проживание является лишь отправной точкой в гораздо более крупной цепочке создания стоимости.
