Báo cáo này cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang ở một giai đoạn rất đáng chú ý: phục hồi đã chuyển thành tăng trưởng thực chất, nhưng phía trước là một áp lực lớn từ nguồn cung mới. Nói ngắn gọn: thị trường đang khỏe lên, nhưng cuộc cạnh tranh giai đoạn 2027–2029 sẽ khốc liệt hơn nhiều.
Bức tranh tổng quan: Thị trường đã vượt qua giai đoạn phục hồi đơn thuần
Theo CoStar, thị trường khách sạn Việt Nam hiện có khoảng 196.682 phòng trong mẫu theo dõi. Trong 12 tháng gần nhất, công suất đạt 61,2%, ADR đạt 118 USD, RevPAR đạt 72 USD, với tổng cung khoảng 70,5 triệu phòng khả dụng và tổng cầu khoảng 43,1 triệu phòng bán được.
Riêng YTD 2026, bức tranh còn tích cực hơn: công suất đạt 63,4%, ADR đạt 122,88 USD, RevPAR đạt 77,94 USD. So với cùng kỳ, công suất tăng 9,7%, ADR tăng 12,4%, RevPAR tăng 23,3%.
Điểm đáng nói là cả ba chỉ số cùng tăng: công suất tăng, giá phòng tăng, RevPAR tăng. Điều này cho thấy thị trường không chỉ phục hồi bằng cách hạ giá để kéo khách, mà đã bắt đầu có khả năng nâng giá trở lại.
Nếu so với năm 2019, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi rõ. Năm 2019, công suất đạt 61,1%, ADR 109,89 USD, RevPAR 67,19 USD. YTD 2026 hiện cao hơn về cả công suất, giá phòng và RevPAR. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là so sánh YTD với cả năm nên vẫn phải theo dõi thêm yếu tố mùa vụ trong nửa cuối năm.
Chất lượng dịch vụ đẳng cấp và không gian nghỉ dưỡng biểu tượng giúp Furama Resort Đà Nẵng đón đầu đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường khách sạn Việt Nam.
Cầu đang tăng nhanh hơn cung – tín hiệu tích cực nhất của thị trường
YTD 2026, tổng cung phòng khả dụng đạt 35,23 triệu room nights, tăng 2,9%; trong khi tổng cầu phòng bán được đạt 22,35 triệu room nights, tăng 12,9%.
Đây là điểm then chốt của báo cáo.
Khi cầu tăng nhanh hơn cung, thị trường có điều kiện cải thiện công suất và giá. Đây chính là lý do RevPAR tăng tới 23,3% trong YTD 2026.
Nhưng câu hỏi chiến lược là: tốc độ tăng cầu này có duy trì đủ lâu để hấp thụ nguồn cung mới hay không?
Câu trả lời chưa chắc chắn, vì pipeline khách sạn của Việt Nam vẫn rất lớn.
Phân khúc cao cấp và trung cao cấp đang dẫn dắt tăng trưởng
Thị trường khách sạn Việt Nam hiện nghiêng mạnh về các phân khúc từ trung cao cấp trở lên.
* Luxury & Upper Upscale: 73.767 phòng, công suất 12 tháng 63,8%, ADR 154 USD, RevPAR 98 USD.
* Upscale & Upper Midscale: 88.191 phòng, công suất 12 tháng 60,8%, ADR 79 USD, RevPAR 48 USD.
* Midscale & Economy: 34.724 phòng, công suất 12 tháng 43,2%, ADR 41 USD, RevPAR 18 USD.
YTD 2026, nhóm Luxury & Upper Upscale đạt công suất 66,0%, ADR 160,44 USD, RevPAR 105,85 USD, tăng 24,5%. Đây là nhóm phục hồi rất tốt, phản ánh sức mạnh của khách nghỉ dưỡng cao cấp, MICE, khách quốc tế, golf, wellness và các điểm đến resort.
Nhóm Upscale & Upper Midscale thậm chí có mức tăng RevPAR cao hơn, đạt 52,51 USD, tăng 27,0%. Đây là nhóm đang hưởng lợi từ sự phục hồi của khách công vụ, khách nghỉ dưỡng trung cao cấp, khách đoàn và khách quốc tế có ngân sách vừa phải.
Ngược lại, Midscale & Economy là điểm yếu. YTD 2026, công suất chỉ đạt 43,3%, giảm 9,5%; ADR đạt 40,76 USD, tăng 11,6%, nhưng RevPAR chỉ tăng 1,0%. Đáng chú ý, cầu phòng của phân khúc này trong YTD giảm 8,2%.
Điều này cho thấy tăng trưởng của khách sạn Việt Nam hiện nay không đồng đều. Phân khúc cao cấp và trung cao cấp đang dẫn dắt, trong khi phân khúc bình dân chịu áp lực từ khách sạn nhỏ, căn hộ dịch vụ, homestay, lưu trú phi truyền thống và cạnh tranh giá.
Đón đầu đà tăng trưởng mạnh mẽ của dòng khách MICE và công vụ cao cấp, Cung hội nghị Quốc tế Ariyana Đà Nẵng khẳng định năng lực vận hành chuyên nghiệp qua các sự kiện đẳng cấp quốc tế.
Nguồn cung mới là áp lực lớn nhất
Báo cáo ghi nhận Việt Nam có 128 dự án đang xây dựng, với tổng cộng 38.208 phòng, tương đương khoảng 19,4% nguồn cung hiện hữu. Đây là mức pipeline rất lớn.
Trong 12 tháng gần nhất, thị trường đã có 5.551 phòng được đưa vào vận hành. Riêng YTD 2026, có 2.918 phòng được bàn giao.
Cơ cấu nguồn cung đang xây dựng cũng rất đáng chú ý. Theo biểu đồ của CoStar, pipeline tập trung chủ yếu ở các phân khúc Upscale, Upper Upscale và Luxury. Nói cách khác, nguồn cung mới không phải chủ yếu là khách sạn bình dân, mà là các sản phẩm trung cao cấp và cao cấp.
Đây vừa là tín hiệu tốt, vừa là cảnh báo.
Tốt vì nhà đầu tư vẫn tin vào du lịch Việt Nam.
Nhưng cảnh báo vì nếu cầu không tăng đủ nhanh, phân khúc 4–5 sao và resort cao cấp có thể rơi vào cạnh tranh giá trong vài năm tới.
Vì vậy, chiến lược của Việt Nam không thể chỉ là “xây thêm phòng”. Phải là tạo thêm cầu: đường bay, MICE, sự kiện, wellness, golf, du lịch cưới, kinh tế đêm, ẩm thực, mua sắm và các sản phẩm kéo dài thời gian lưu trú.
Miền Nam đang có hiệu quả vận hành tốt hơn, nhưng miền Trung & miền Bắc chiếm phần lớn nguồn cung
Theo báo cáo, khu vực Vietnam Central & North chiếm 69,2% tổng số phòng trong mẫu theo dõi, với 136.077 phòng; trong khi Vietnam South chiếm 30,8%, với 60.605 phòng.
Tuy nhiên, về hiệu quả vận hành, miền Nam hiện tốt hơn:
* Vietnam South: công suất 12 tháng 64,2%, ADR 124,80 USD, RevPAR 80,10 USD, tăng trưởng RevPAR 23,3%.
* Vietnam Central & North: công suất 12 tháng 59,2%, ADR 112,68 USD, RevPAR 66,71 USD, tăng trưởng RevPAR 18,8%.
Điều này có thể phản ánh vai trò của TP.HCM và các thị trường phía Nam với khách công vụ, thương mại, MICE, khách quốc tế và nhu cầu đô thị ổn định hơn.
Trong khi đó, miền Trung và miền Bắc có quy mô phòng rất lớn, nhiều điểm đến nghỉ dưỡng và mùa vụ rõ hơn. Đây là khu vực cần đặc biệt chú ý đến việc tạo cầu quanh năm, nhất là trong các mùa thấp điểm.
Nằm ở khu vực có nguồn cung phòng lớn nhất cả nước, Furama Villas Đà Nẵng tiên phong đa dạng trải nghiệm để duy trì sức hút và tối ưu vận hành quanh năm.
Lợi nhuận phục hồi, nhưng chi phí vận hành đang tăng mạnh
Báo cáo P&L của nhóm full-service hotels năm 2024 cho thấy tổng doanh thu đạt 65.920 USD/phòng, tăng 22,9%; GOP đạt 25.824 USD/phòng, tăng 34,9%; EBITDA đạt 22.822 USD/phòng, tăng 35,5%. Biên GOP đạt 39,2%, EBITDA đạt 34,6%.
Đây là tín hiệu rất tích cực. Doanh thu tăng đã chuyển hóa thành lợi nhuận tốt hơn.
Tuy nhiên, chi phí cũng tăng mạnh. Đáng chú ý:
* Chi phí nhân sự chiếm 24,3% tổng doanh thu.
* Sales & Marketing chiếm 6,7%, tăng 16,7%.
* Utilities chiếm 5,2%, tăng tới 38,2%.
Điểm này rất quan trọng với các chủ khách sạn. Giai đoạn tới không chỉ là tăng doanh thu, mà còn là bài toán năng suất vận hành.
Nếu ADR tăng nhưng chi phí năng lượng, nhân sự, hoa hồng OTA, bảo trì và marketing tăng nhanh hơn, lợi nhuận sẽ bị bào mòn.
Vì vậy, các khách sạn cần tập trung vào:
* tiết kiệm năng lượng;
* tối ưu định biên nhân sự;
* tăng direct booking;
* giảm phụ thuộc OTA;
* quản trị doanh thu tốt hơn;
* nâng hiệu quả F&B;
* tự động hóa một số khâu vận hành;
* sử dụng dữ liệu để tối ưu bán hàng.
Doanh thu khách sạn không chỉ đến từ phòng
Cơ cấu doanh thu full-service hotels năm 2024 cho thấy doanh thu phòng chiếm 65,6%, nhưng F&B cũng đóng vai trò rất lớn: food chiếm 23,5%, beverage 2,8%, other F&B 2,8%. Tổng F&B đóng góp gần 29,1% doanh thu.
Đây là một luận điểm rất quan trọng.
Nó củng cố quan điểm rằng khách sạn không nên chỉ bán phòng. Đặc biệt với resort, khách sạn hội nghị và khách sạn cao cấp, giá trị lớn nằm ở:
* nhà hàng;
* tiệc;
* MICE;
* wellness;
* spa;
* hoạt động trải nghiệm;
* mua sắm;
* sự kiện;
* dịch vụ gia đình;
* dịch vụ cộng đồng.
Điều này rất phù hợp với mô hình Travel – Shopping – Lifestyle. Khi khách sạn kết nối tốt với F&B, bán lẻ, wellness, sự kiện và sản phẩm địa phương, tổng giá trị trên mỗi khách sẽ cao hơn nhiều so với chỉ bán phòng.
Bên cạnh dịch vụ lưu trú, Furama Resort Đà Nẵng tối ưu tổng giá trị trên mỗi du khách nhờ tích hợp hệ sinh thái F&B, ẩm thực, spa và các dịch vụ trải nghiệm gia đình cao cấp.
Thị trường mua bán khách sạn còn ít thanh khoản (có thể nhiều thương vụ không được công bố)
Báo cáo ghi nhận YTD 2026 chỉ có 1 giao dịch, với tổng giá trị 35,7 triệu USD, bình quân 302.894 USD/phòng. Năm 2025 cũng chỉ có 1 giao dịch, trị giá 3,5 triệu USD, bình quân 18.080 USD/phòng.
Điều này cho thấy thị trường M&A khách sạn tại Việt Nam còn khá ít thanh khoản và các giao dịch đơn lẻ không đủ để đại diện cho toàn thị trường.
Lý do có thể đến từ:
* chênh lệch kỳ vọng giữa bên mua và bên bán;
* pháp lý đất đai phức tạp;
* tài sản cần tái cấu trúc;
* chi phí vốn;
* khó định giá dòng tiền sau Covid;
* sự khác biệt giữa giá trị bất động sản và hiệu quả vận hành khách sạn.
Với nhà đầu tư, điều này cho thấy cần thận trọng. Không nên định giá khách sạn chỉ theo số phòng hoặc vị trí. Phải nhìn vào EBITDA, dòng tiền, thị trường mục tiêu, khả năng tái định vị và chi phí đầu tư bổ sung.
Những hàm ý chiến lược lớn
Việt Nam không nên chọn giữa “lượng” và “chất”
Báo cáo này cho thấy nguồn cung đang rất lớn và tiếp tục tăng. Với 38.208 phòng đang xây dựng, Việt Nam vẫn cần lượng khách đủ lớn để hấp thụ công suất.
Nhưng nếu chỉ chạy theo số lượng, khách sạn sẽ rất dễ cạnh tranh giá.
Vì vậy, hướng đúng là:
Tăng lượng khách để hấp thụ nguồn cung mới, nhưng tăng chất lượng khách để nâng ADR, RevPAR và lợi nhuận.
Đây là điều Thái Lan, Singapore và nhiều điểm đến lớn đang làm: không từ bỏ số lượng, nhưng tập trung nâng giá trị trên mỗi du khách.
MICE, wellness, golf, F&B và sự kiện sẽ là chìa khóa
Nguồn cung cao cấp tăng đồng nghĩa với nhu cầu phải có thêm khách chi tiêu cao.
Các sản phẩm nên được ưu tiên gồm:
* MICE;
* corporate retreat;
* incentive;
* golf;
* wellness;
* medical wellness;
* destination wedding;
* festival;
* culinary tourism;
* sport tourism;
* cruise;
* family resort;
* long-stay;
* luxury FIT.
Những sản phẩm này không chỉ lấp phòng, mà còn tạo doanh thu F&B, sự kiện, vận chuyển, spa, mua sắm và dịch vụ phụ trợ.
Đẩy mạnh các sản phẩm du lịch thể thao và sự kiện cộng đồng là chìa khóa giúp Quần thể Furama – Ariyana Đà Nẵng thu hút dòng khách chất lượng cao và tối ưu hóa doanh thu tổng thể.
Phân khúc Midscale & Economy cần được tái định vị
Phân khúc này đang yếu nhất. Công suất thấp, cầu giảm, RevPAR gần như không tăng. Nếu không tái định vị, nhóm này sẽ bị kẹt giữa hai áp lực:
* khách cao cấp đi lên phân khúc 4–5 sao;
* khách nhạy cảm giá chuyển sang căn hộ, homestay, villa thuê ngắn ngày.
Các khách sạn midscale cần tập trung vào:
* khách công vụ nội địa;
* nhóm gia đình;
* khách đoàn thể thao;
* học sinh/sinh viên;
* khách dài ngày;
* sản phẩm sạch, an toàn, giá hợp lý;
* trải nghiệm địa phương đơn giản nhưng rõ ràng.
Chủ đầu tư cần thận trọng với dự án mới
Với pipeline gần 20% nguồn cung hiện hữu, các dự án khách sạn mới phải trả lời được câu hỏi rất rõ:
* Khách đến từ đâu?
* Đi bằng đường bay nào?
* Ở bao nhiêu đêm?
* Chi tiêu bao nhiêu?
* Sản phẩm khác biệt là gì?
* Có MICE không?
* Có F&B đủ mạnh không?
* Có hệ sinh thái xung quanh không?
* Có thể vận hành hiệu quả trong mùa thấp điểm không?
Thời kỳ chỉ cần có đất đẹp, xây khách sạn đẹp rồi chờ khách đến đã qua.
Bài toán lớn nhất là tạo cầu ngoài mùa cao điểm
Biểu đồ công suất tháng cho thấy thị trường có tính mùa vụ rõ. Một số tháng đầu năm 2026 rất tích cực, nhưng để hấp thụ nguồn cung lớn, Việt Nam phải tạo cầu ổn định cả năm.
Điều này đòi hỏi lịch sự kiện, đường bay, MICE, lễ hội, thể thao, ẩm thực, wellness và các hoạt động ban đêm phải được tổ chức theo chiến lược dài hạn.
Hàm ý cho doanh nghiệp khách sạn
Đối với các khách sạn và resort, báo cáo này đưa ra một số thông điệp rất rõ.
Thứ nhất, không nên chỉ chạy công suất. Với RevPAR tăng tốt, cần bảo vệ ADR và tập trung vào phân khúc có khả năng chi trả.
Thứ hai, F&B và trải nghiệm phải trở thành trung tâm tăng trưởng, vì doanh thu phòng không còn là nguồn doanh thu duy nhất.
Thứ ba, phải quản trị chi phí năng lượng và nhân sự rất chặt, vì utilities và labor là các khoản có thể bào mòn lợi nhuận.
Thứ tư, direct booking và CRM cần được đầu tư mạnh hơn, để giảm phụ thuộc vào OTA và tăng khả năng bán chéo dịch vụ.
Thứ năm, khách sạn cần tham gia vào hệ sinh thái điểm đến, không thể đứng riêng lẻ. Khách ở khách sạn nhưng chi tiêu ở nhà hàng, trung tâm thương mại, spa, tour, sự kiện, mua sắm và các trải nghiệm địa phương. Ai kết nối được hệ sinh thái đó sẽ giữ được giá trị cao hơn.
Bằng việc biến F&B và văn hóa bản địa thành trung tâm trải nghiệm qua không gian Chợ quê Tết, Furama Resort Đà Nẵng khẳng định vị thế dẫn dắt trong việc tạo cầu bền vững cho du lịch miền Trung
Kết luận
Báo cáo CoStar ngày 25/7/2026 cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang có một năm rất tích cực: công suất, ADR và RevPAR đều tăng; cầu phòng tăng nhanh hơn cung; phân khúc cao cấp và trung cao cấp phục hồi mạnh; lợi nhuận full-service hotels cải thiện rõ rệt.
Nhưng đồng thời, báo cáo cũng phát đi một cảnh báo quan trọng: nguồn cung mới vẫn rất lớn, với hơn 38.000 phòng đang xây dựng. Nếu không tiếp tục mở rộng thị trường, tăng khách quốc tế, phát triển MICE, sự kiện, wellness, golf, F&B và các hệ sinh thái trải nghiệm, thị trường có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh giá trong vài năm tới.
Vì vậy, chiến lược đúng cho khách sạn Việt Nam không phải là chỉ tăng số phòng hay chỉ tăng số khách.
Chiến lược đúng là:
Tạo thêm nhiều lý do để khách đến, ở lâu hơn, chi tiêu nhiều hơn và quay lại nhiều hơn.
Đây cũng là lúc ngành khách sạn Việt Nam cần chuyển mạnh từ tư duy bán phòng sang tư duy kiến tạo hệ sinh thái trải nghiệm, nơi lưu trú chỉ là điểm khởi đầu của một chuỗi giá trị lớn hơn.
